전세집 구할때 중요한 것 (다가구 주택)

안녕하세요

자취를 꿈꾸며 집을 알아보고있는 맹토리입니다.

요즘은 참 전세가 없기도 없지만 

전세사기 , 깡통전세라는 말을 너무나 많이 들어서 무섭습니다.

그렇기때문에 적어보는 전세집 구할때 알아봐야할 것들입니다.

그래서 여러가지 글이랑 유튜브를 보면서 알게된 소식을 적어보겠습니다.

다들 아시겠지만 전세 중 가장 안전한 전세는 아파트 입니다.

그리고 빌라나 오피스텔 

제일 위험한 곳이 바로 다가구 주택으로 분류되는 빌라입니다.

아파트와 빌라 오피스텔(다세대 주택)의 공통점은 호에 맞춰서 집 주인이 따로있습니다.

ex) 101호 / 201호 주인이 다름 

하지만 다가구 주택은 큰 건물하나에 주인이 모두 동일하기때문에 

혹여나 집이 경매에 넘어가버리면 돈을 받아야하는데까지 시간이 오래걸리거나 받지 못할 수 있습니다.

그렇기때문에 다가구가 아닌 다세대 주택에 전세를 사는게 가장 좋습니다만 금전적인 문제로인해서 

다가구 주택을 선택해야할 일이 있습니다.

다가구 주택이 전세보증금이 저렴한 경우가 많기때문이죠.

그렇기때문에 경매에 넘어가더라도 내 돈은 받을 수 있는 집을 찾는게 관건이죠.

어떻게 찾는냐

우선 찾아본 집의 매매가를 알아봅니다.

그리고 융자금을 체크해봅니다.

융자금이 없는 집이라면 아주 퍼펙트하지만 대부분의 다가구 주택은 융자가있습니다.

여러분의 통장에 10억이있는데 10억짜리 건물을 짓기위해서 전재산을 다 털어서 지을 것 같습니까?

절대 ㄴㄴ 

모두들 담보대출로 은행의 돈을 가져와서 건물을 짓고 나머지 돈은 다른곳에 투자를하죠 

융자금은 등기부등본을떼면 그 건물의 융자금 확인이 가능합니다.

등기부등본은 인터넷으로 뗄 수 있습니다 (700원)

링크 걸어두겠습니다.

전세집 구할때 괜찮은 집 있으면 조회한번 해보세요 

몇천 ,몇억이 날아갈 수 있는데 700원 정도는 쓰셔야합니다.

등기부등본은 집을보고 계약할때 한번 체크해보시고 잔금 입금하시기전에도 꼭 확인하세요

첨에는 없던 융자가 잔금넣는날 갑자기 생기는 경우도 있다고합니다.

보통 이런경우는 집주인이 사기꾼일 경우가 많으니 절대로 계약하시면 안됩니다! 

http://www.iros.go.kr/frontservlet?cmd=RISUWelcomeViewC 

만약 융자금이 10억짜리 건물에 융자 3억정도가 있다면 이 건물이 경매로 넘어가면 은행이 약3억5천만원을 가져갑니다.

그리고 알아보아야할 점은 선순위 보증금입니다.

말그대로 나보다 앞에 보증금을 내고 전세를 들어온 사람이 몇명인지 그리고 어느정도인지 알아야하는 거죠

그래야지 경매로 넘어가도 내가 몇순위로 돈을 받을 수 있는지 계산이 가능합니다.

1세대에 1억하는 10세대짜리 다가구 주택에들어갔는데 경매로 넘어갔고

이중 3억5천만원은 은행에서 가져갔으면 적어도 내 순위가 6위안에는 들어야지 보증금을 받을 수 있습니다.

그치만 아쉽게도 10억짜리 건물이 경매로 넘어가면 KB시세라고하여서 실거래 매매가 보다 약 20%적은 금액에 물건이 판매가되기때문에 그 건물이 팔려도 8억정도밖에 받지못하고 6위 안에들어도 돈을 받지못합니다.

근데 더더욱 무서운건 만약 그 건물에 월세로 살아가고있는 사람이 있다면 전세보다 월세 보증금이 법적으로 우선이기때문에 저희는 더 밀릴 수 있다는 점이죠.

그렇기 때문에 계산을 해보면 융자금 + 선순위 보증금의 합이 건물의 시세가 80%를 넘지않아야지

혹여나 경매로 넘어가더라도 운이 좋으면 받을 수 있지만 

주변 전세사기 당한 분들 이야기를 들어보면 80%넘지 않았지만 사기당하신 분들이 아주 많습니다.

그렇기때문에 가장 안전한건 70%미만인 건물을 구하는게 가장 좋습니다.

다가구는 전세 보험도 가입이 어렵기때문에 우리가 발품을 팔고 좋은 주인을 만나는 것 말고는 답이없습니다.

보통 다가구 주택은 제일 윗층을 주인세대로 넓게 사용하는데 

그게 있으면 13세대 없으면 15~17세대까지도 있습니다.

우리가 건물 짓는데 10억이 필요하다고하면 은행에서 최대 40%까지 대출을 받고 나머지는 전세 보증금으로 채운다고하면 건물 짓는데 생각보다 큰돈이 들지않는 다는 것을 알 수 있습니다.

2~3억정도면 충분하겠군요

그치만 문제는 우리는 2~3억도 없다는 것입니다..

우리 노력해서 건물하나 지어서 월세받으면서 살아가도록합시다.

전세집 구할때 조심해야할 것들을 적어보았는데 

100% 안전한 전세는 없습니다.

매매가 최고죠